อสังหาฯต่อจิ๊กซอว์รุกธุรกิจมาแรงรับโควิด ผุด‘รง.-คลังสินค้า’ให้เช่า

แม้ว่าประเทศไทยและทั่วโลกต่างประสบปัญหาทางเศรษฐกิจ อันเป็นผลจากการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ที่ต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2563 จนถึงปัจจุบัน แต่โดยภาพรวมแล้ว ในหลายประเทศ ก็เริ่มมีการคลายล็อกดาวน์ ส่งผลให้ ภาคการผลิตต่างๆ ซัพพลายเชน เริ่มกลับมาสู่กระบวนการผลิตอีกครั้ง แม้จะไม่สมบูรณ์เหมือนก่อนเกิดโควิด-19 แต่เป็นสัญญาณการบ่งชี้ เศรษฐกิจและกำลังซื้อที่ค่อยๆฟื้นตัว

โดยเฉพาะในท่ามกลางวิกฤตโควิด-19 จะพบว่า ธุรกิจโรงงานและคลังสินค้าให้เช่า ได้รับความสนใจจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายอื่น เข้ามาลงทุนในธุรกิจนี้มากขึ้น เพราะเป็นธุรกิจที่ยังมีโอกาสเติบโตได้ ซึ่งเห็นได้จากอัตราครอบครองพื้นที่ สูงขึ้นกว่าช่วงก่อนโควิด-19 แสดงให้เห็นว่าธุรกิจโรงงานและคลังสินค้าให้เช่ากลับได้รับอานิสงส์เชิงบวกจากโควิด-19 ที่ทำให้การเดินทางและการขนส่งสินค้าใช้ระยะเวลานานขึ้น ดังนั้น จึงเห็นการย้ายฐานของผู้ผลิตเข้ามาตั้งใกล้กับผู้บริโภคมากขึ้น

….โควิด-19 ได้เป็นปัจจัยเร่งสำคัญ ทำให้ธุรกิจต้องปรับตัวลดการลงทุน โดยหันมาเช่าโรงงานแทนการซื้อที่ดินเพื่อสร้างโรงงานเอง และเก็บกระแสเงินสดไว้ใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนในการทำธุรกิจให้เติบโตต่อไปได้ รวมทั้ง มีความยืดหยุ่นมากขึ้นในการปรับเปลี่ยนฐานการผลิตในอนาคต

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย เปิดเผยถึงภาพรวมธุรกิจคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าในช่วงครึ่งหลังปีพ.ศ. 2564 คอลลิเออร์ส ประเทศไทย คาดการณ์ว่า ทิศทางธุรกิจคลังสินค้าและโรงงานยังสามารถเติบโตได้ดี ความสนใจเช่าพื้นที่คลังสินค้าสำเร็จ (Built-to-Suit) และ Warehouse Farm ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากผู้ประกอบการต่างชาติ ยังมีความสนใจจะลงทุนในหลากหลายอุตสาหกรรมในประเทศไทยอยู่มาก บวกกับความต้องการในภาคการส่งออกสินค้าหลายกลุ่ม เช่น ธุรกิจแปรรูปอาหาร ธุรกิจเกี่ยวกับอุปกรณ์ทางการแพทย์ เครื่องมือแพทย์และเวชภัณฑ์ ธุรกิจออกแบบและผลิตบรรจุภัณฑ์

อีกทั้ง ยังมีปัจจัยสำคัญจากพฤติกรรมของผู้บริโภค ที่หันมาซื้อขายทางออนไลน์เพิ่มขึ้น ส่งผลให้ธุรกิจทั้งระบบไม่ว่าจะเป็นอีคอมเมิร์ซ ระบบโลจิสติกส์ โรงงานและคลังสินค้าเติบโตตามไปด้วย

โดยความต้องการคลังสินค้าและโรงงาน รวมถึงศูนย์กระจายสินค้าของธุรกิจอีคอมเมิร์ซ และผู้ประกอบการในกลุ่มคอนซูเมอร์ที่ขยายตัวอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปีที่แล้วเป็นต้นมา ส่งผลให้ ณ สิ้นครึ่งแรก ปี พ.ศ. 2564 มีคลังสินค้าและโรงงานมียอดการเช่าสัญญาใหม่มากกว่า 150,000 ตารางเมตร(ตร.ม.) โดยพบว่าผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาด เช่น บริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ “WHA”และ บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ อินดัสเทรียล (ประเทศไทย) จำกัด “FPIT” ยังสามารถปล่อยเช่าพื้นที่ได้เป็นอย่างดี ส่งผลให้ ณ สิ้นครึ่งแรกของปีที่ผ่านมา มีพื้นที่คลังสินค้าและโรงงานในประเทศไทยถูกใช้ไปแล้วทั้งหมด 6.099 ล้านตร.ม.จากพื้นที่ทั้งหมด 6.963 ล้านตร.ม. ซึ่งคิดเป็น 87.60% ปรับตัวเพิ่มขึ้นประมาณ 0.10% จากในช่วงครึ่งหลังของปีที่ผ่านมา

ภาพรวมอุปทานคลังสินค้าและโรงงาน เปิดบริการใหม่ในช่วงครึ่งแรกของปีที่ผ่านมา ยังคงปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องประมาณ 1.16% จากในช่วงครึ่งหลังของปีที่ผ่านมา จากการเปิดตัวคลังสินค้าและโรงงานใหม่ของ WHA ที่เปิดตัวโครงการ ดับบลิวเอชเอ เมกกะ โลจิสติกส์ เซ็นเตอร์ แหลมฉบัง แห่งที่ 2 บนพื้นที่รวมทั้งหมดกว่า 50,000 ตร.ม. โดยมีผู้เช่าหลักเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ด้านอิเล็กทรอนิกส์และกลุ่มโลจิสติกส์ เพื่อใช้เป็นศูนย์กระจายสินค้าสำหรับประเทศไทยและประเทศเพื่อนบ้าน

รวมถึง บริษัท ไวส์ โลจิสติกส์ จำกัด (มหาชน) เปิดตัวคลังสินค้าแห่งใหม่ ตั้งอยู่ที่ ถ.บางนา–ตราด กม.18 ด้วยพื้นที่ทั้งหมด 10,000 ตร.ม. ซึ่งในปัจจุบันมีลูกค้าเข้าใช้บริการแล้ว 60.00%



อสังหาฯรุกธุรกิจคลังสินค้า–รง.ให้เช่า กระจายความเสี่ยง

นอกจากนี้ เรายังพบว่า จากความต้องการพื้นที่โรงงานและคลังสินค้าที่เข้ามาอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ผู้พัฒนาอีกจำนวนมาก ยังคงให้ความสนใจพัฒนาโรงงานและคลังสินค้าให้เช่าใหม่ รวมถึงผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยรายใหญ่ที่เข้ามาเพิ่มโอกาสและขยายตลาดในธุรกิจอสังหาฯเชิงพาณิชย์ เพื่อรองรับความต้องในอนาคตอีกเป็นจำนวนมาก เช่น

บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ อินดัสเทรียล (ประเทศไทย) ได้เปิดตัวเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โลจิสติกส์ เซ็นเตอร์ บางพลี 7โลจิสติกส์เซ็นเตอร์แห่งใหม่ บนทำเลย่านบางพลี โดยโครงการดังกล่าวประกอบไปด้วยศูนย์กระจายสินค้า 3 อาคาร มีพื้นที่อาคารรวม 74,000 ตร.ม. และได้รับการตอบรับอย่างดีเยี่ยม จากกลุ่มผู้ให้บริการด้านโลจิสติกส์ชั้นนำที่ให้ความสนใจและลงนามเซ็นสัญญาเช่าพื้นที่ไปแล้วกว่าร้อยละ 60.00 ก่อนเปิดตัวคลังสินค้าอาคารแรกอย่างเป็นทางการ และบริษัทอยู่ระหว่างการการพัฒนาคลังสินค้าแบบสร้างตามความต้องการแห่งใหม่ พื้นที่กว่า 34,000 ตร.ม. ตั้งอยู่ใน เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โลจิสติกส์ พาร์ค (วังน้อย 2) จังหวัดพระนครศรีอยุธยาให้กับ บริษัท ไทยเบฟเวอเรจ จำกัด (มหาชน) และยังมีแผนการพัฒนาพัฒนาพื้นที่ใหม่เพื่อเสริมสร้างพอร์ตโฟลิโออีกกว่า 1 ล้าน ตร.ม.ในอีก 5 ปีข้างหน้า

บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI มีการจัดตั้งบริษัทร่วมทุนแห่งใหม่ กับ บริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของ บริษัท มั่นคงเคหะการ จำกัด (มหาชน) หรือ MK เพื่อดำเนินธุรกิจพัฒนาพื้นที่และประกอบธุรกิจประเภทกิจการคลังสินค้าและอาคารโรงงานให้เช่า ในโครงการ "BFTZ วังน้อย" จังหวัดพระนครศรีอยุธยา บนที่ดินทั้งหมด 145 ไร่ ประมาณ 110,000 ตร.ม. โดยจะเริ่มก่อสร้างช่วงปลายปีพ.ศ. 2564 และจะส่งมอบพื้นที่เฟสแรกภายในช่วงต้นปีพ.ศ. 2566

นางสาวรัชนี มหัตเดชกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด ให้ความเห็นว่า ในส่วนของ พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ มีความพร้อมรองรับความต้องการเช่าคลังสินค้าและโรงงานที่เพิ่มสูงขึ้น เพราะบริษัทฯมีพื้นที่ให้เช่ารวมทั้งสิ้น 2.7 แสนตร.ม. แบ่งเป็น โครงการ BFT 1 ประมาณ 1.5 แสนตร.ม. และขณะนี้อยู่ระหว่างการขยายเพิ่มอีก 2 โครงการ คือ โครงการ BFTZ 2 และ BFTZ 3 ซึ่งมั่นใจว่าจะสามารถรองรับพื้นที่ให้เช่าเพิ่มขึ้นอีก 1.2 แสนตร.ม. อย่างแน่นอน
ขณะที่ก่อนหน้านี้ บริษัทสิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ "S" เดินหน้าตามแผนโรดแมป ในการขยายธุรกิจใหม่เพื่อเสริมความแกร่งให้กับธุรกิจอสังหาฯ โดยได้ลงนามในข้อตกลงเข้าซื้อหุ้น 100% ของบริษัท ปาร์ค อินดัสตรี จำกัด จากบริษัท บุญรอดบริวเวอรี่ จำกัด โดยบริษัท ปาร์ค อินดัสตรี จำกัด เป็นเจ้าของนิคมอุตสาหกรรมเวิลด์ ฟู๊ด วัลเลย์ ไทยแลนด์ ซึ่งมีเนื้อที่ 1,790 ไร่ ตั้งอยู่ใน จ.อ่างทอง ธุรกรรมดังกล่าวมีมูลค่ารวมทั้งสิ้น 2,421 ล้านบาท

“การผสานธุรกิจนิคมฯเข้ากับธุรกิจผลิตกระแสไฟฟ้า จะสร้างประโยชน์ให้กับธุรกิจของเรา เนื่องจากโดยทั่วไปแล้วนิคมฯ คือ หนึ่งในผู้ใช้ไฟฟ้ารายใหญ่ที่สุด และมากกว่าความลงตัวในเชิงกลยุทธ์แล้ว เรายังมองเห็นอนาคตที่สดใสของธุรกิจนิคมฯ ที่ตั้งอยู่ในภาคกลางของประเทศไทยด้วย โดยอัตราการเข้าใช้พื้นที่นิคมฯของทั้งประเทศนั้น เฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 80% ณ ช่วงสิ้นปีของปีที่แล้ว ในขณะที่ ภาคกลางของประเทศไทย มีอัตราการเข้าใช้พื้นที่นิคมฯในระดับสูงสุดอยู่ที่ประมาณ 89% และมีการคาดการณ์ ความต้องการที่ดินในนิคมฯในประเทศไทยจะเพิ่มขึ้น เมื่อมีการผ่อนปรนมาตรการความเข้มงวดในการเดินทางหลังการคลี่คลายของวิกฤตโควิด-19"นางฐิติมา รุ่งขวัญศิริโรจน์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าว



พัฒนานวัตกรรมเจาะลูกค้าที่อยู่อาศัย เชื่อมอีคอมเมิร์ซ

บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ ORI ร่วมมือกับ บริษัท เจดับเบิ้ลยูดี อินโฟโลจิสติกส์ จำกัด (มหาชน) หรือ JWD ได้เปิดตัวธุรกิจเพื่อการอุตฯพร้อมบริการครบวงจร เนื่องจากโลจิสติกส์เป็นหนึ่งในปัจจัยขับเคลื่อนความสำเร็จทางเศรษฐกิจในยุค New Normal พฤติกรรมการบริโภคเปลี่ยนมาซื้อสินค้าและบริการผ่านออนไลน์มากขึ้น ส่งผลให้ธุรกิจกระจายสินค้ามีบทบาทเพิ่มขึ้น

โดยนายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้นฯ กล่าวถึงการร่วมทุนครั้งนี้ว่า เราเชี่ยวชาญด้านการหาที่ดิน การจัดการต้นทุนในการพัฒนาโครงการ มีพันธมิตรด้านอสังหาฯชั้นนำจากญี่ปุ่นและเกาหลีใต้ และมีฐานลูกค้าที่แข็งแกร่งในฝั่ง B2C ขณะเดียวกัน เจดับเบิ้ลยูดี ก็เชี่ยวชาญเรื่องการบริหารคลังสินค้า บริการที่เกี่ยวข้องกับโลจิสติกส์ มีเครือข่ายที่แข็งแรงอยู่ทั่วอาเซียน ตลอดจนมีฐานลูกค้าที่กว้างขวางโดยเฉพาะในฝั่ง B2B ความร่วมมือระหว่างเราและเจดับเบิ้ลยูดีในครั้งนี้ จึงถือเป็นการสร้าง Synergy ผสานความแข็งแกร่งของทั้งคู่เข้าด้วยกัน ในการตอบโจทย์ตลาดอย่างครบวงจรทั้งในฝั่ง B2B และ B2C เราเชื่อมั่นว่า แอลฟา จะก้าวขึ้นเป็น Top 3 ของธุรกิจนี้ได้ภายใน 5 ปี

สร้างแอสเสทคลังสินค้า เข็นระดมทุนตั้งกองREIT

นายชวนินทร์ บัณฑิตกฤษดา ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เจดับเบิ้ลยูดี อินโฟโลจิสติกส์ฯ เราและออริจิ้นจะบูรณาการ Total Solutions ที่แตกต่างจากตลาด เราไม่ได้แค่าที่ดินมาพัฒนาคลังสินค้า แต่เราจะมีทั้งโครงสร้างพื้นฐาน ซอฟต์แวร์ ระบบออโตเมชั่น หุ่นยนต์ และบริการที่ซับซ้อนอื่นๆ พร้อมนำเสนอแก่ลูกค้าฝั่ง B2B ในหลากหลายประเภทธุรกิจ ขณะเดียวกัน เราก็สร้างประสบการณ์ หรือ Customer Experience ใหม่ๆ ให้แก่ผู้บริโภคในโครงการที่อยู่อาศัย ให้สามารถทำธุรกิจ e-Commerce จากที่พักอาศัยได้สะดวกยิ่งขึ้น ทั้ง 3 กลุ่มธุรกิจของเราจะตอบโจทย์ความต้องการที่เกี่ยวข้องกับ โลจิสติกส์ได้อย่างครบวงจร” นายชวนินทร์ กล่าว

ทั้งนี้ ตั้งเป้าว่าภายใน 5 ปี หรือภายในปี 2568 แอลฟา จะมีพื้นที่โรงงานและคลังสินค้าภายใต้การบริหารมากกว่า 1 ล้าน ตร.ม. พร้อมทั้งมีมูลค่า REIT Value ในระดับ 12,000 ล้านบาท ขณะเดียวกัน จะพิจารณานำสินทรัพย์ในกลุ่มต่างๆ เข้าจดทะเบียนเสนอขายแก่นักลงทุนในรูปแบบทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ด้วยภายในปี 2566



นายภัทรชัย กล่าวต่อว่า ณ สิ้นครึ่งแรก ปีพ.ศ. 2564 อุปทานสะสมพื้นที่คลังสินค้าและโรงงานในพื้นที่จังหวัดสมุทรปราการ ยังคงสูงที่สุด คิดเป็น 38.00% หรือ 2,691,6022 ตร.ม. ตามมาด้วยในพื้นที่อีอีซี คิดเป็น 32.00 % หรือ 2,255,517 ตร.ม. และยังคงพบว่าผู้ประกอบการรายใหญ่ ยังคงพยายามขยายธุรกิจคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าอย่างต่อเนื่อง ซึ่งคาดการณ์ว่า ตลอดทั้งปี พ.ศ. 2564 จะมีคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าเปิดบริการใหม่อีกกว่า 200,000 ตร.ม. และส่วนใหญ่พัฒนาโดยผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาด โดยเฉพาะในพื้นที่จังหวัดสมุทรปราการ ,พระนครศรีอยุธยา และในพื้นที่อีอีซี(จังหวัดระยอง จังหวัดชลบุรีและจังหวัดฉะเชิงเทรา) หลังจากความคืบหน้าของโครงการโครงสร้างพื้นฐานของอีอีซี เช่น โครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อมต่อสนามบินและการพัฒนาสนามบินอู่ตะเภา ยังส่งผลดีต่อกลุ่มธุรกิจด้านอุตสาหกรรม ซึ่งปัจจัยดังกล่าวสามารถดึงนักลงทุนเข้ามาลงทุน เนื่องจากเป็นพื้นที่ยุทธศาสตร์ของประเทศไทยที่น่าจับตามองในอนาคตอันใกล้



โควิดเปลี่ยนไลฟ์สไตล์ Customer Journey สู่รูปแบบออนไลน์มากขึ้น

ธุรกิจช้อปออนไลน์ในประเทศไทย ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่องในช่วงครึ่งแรกปี พ.ศ. 2564 ที่ผ่านมา มีโอกาสที่จะมีมูลค่ารวมถึง 400,000 ล้านบาทได้ในปีนี้ โดยคาดว่าแนวโน้มจะขยายตัวประมาณ 30.00% แม้ว่าในช่วงครึ่งปีหลังสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 จะส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อ แต่คาดว่าจะได้เห็นการเติบโตเชิงบวกจากพฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนมาจับจ่ายซื้อสินค้าบนออนไลน์แทนออฟไลน์ที่มีข้อจำกัด ซึ่งตลาดธุรกิจอีคอมเมิร์ซในไทยยังคงเติบโตอย่างก้าวกระโดดแม้ในช่วงของการระบาดไวรัสโควิด-19 ที่ผ่านมา ทั้งนี้ การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ทำให้ Customer Journey เปลี่ยนไปสู่รูปแบบออนไลน์มากขึ้น ซึ่งเป็นเสมือนตัวเร่งให้กลุ่มธุรกิจโลจิสติกส์ มีอัตราการเติบโตที่สูงขึ้นเช่นเดียวกัน สอดรับกับความสำเร็จของธุรกิจอีคอมเมิร์ซและความต้องการโรงงานและคลังสินค้าในไทยที่เพิ่มมากขึ้นในช่วงที่ผ่านมา

ขณะที่ ราคาค่าเช่าเฉลี่ยสำหรับพื้นที่คลังสินค้าและโรงงานทุกพื้นที่ ในครึ่งแรกของปีพ.ศ. 2564 ที่ผ่านมาปรับตัวมาอยู่ที่ 155 บาทต่อตร.ม. ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากในช่วงครึ่งหลังของปีก่อนหน้า 3 บาท หรือคิดเป็น 1.97% ผู้พัฒนาส่วนใหญ่ปรับราคาค่าเช่าเพิ่มขึ้นเล็กน้อย พื้นที่กรุงเทพฯยังคงเป็นพื้นที่ที่มีราคาค่าเช่าเฉลี่ยสูงที่สุดที่ 180 บาทต่อตร.ม. ซึ่งคลังสินค้าให้เช่าบางแห่งในพื้นที่กรุงเทพฯ มีราคาเสนอเช่าสูงกว่า 200 บาท (สัญญาเช่า 3 ปี) ตามด้วยค่าเช่าในพื้นที่จังหวัดสมุทรปราการ ที่ประมาณซึ่งอยู่ที่ 156 บาทต่อตร.ม. และในพื้นที่อีอีซี ที่ประมาณ 153 บาทต่อตร.ม.

“เราจะเห็นว่า ผู้ประกอบการที่ทำธุรกิจเกี่ยวเนื่องกับโลจิสติกส์ เช่น WHA และ FPIT ยังสามารถปล่อยเช่าพื้นที่ได้เป็นอย่างดี และยังคงไม่ปรับลดเป้าผลประกอบการในปีนี้ ซึ่งพบว่าผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาด ยังคงให้มองเห็นโอกาสเดินหน้าเปิดตัวคลังสินค้าและโรงงานอีกมากกว่า 1 ล้านตร.ม.ในอนาคต เพื่อรองรับความต้องการที่กำลังเติบโตอย่างต่อเนื่อง ทั้งในพื้นที่จังหวัดสมุทรปราการ พระนครศรีอยุธยา และในพื้นที่อีอีซี”.