อสังหาฯแตกไลน์ปั้นรายได้ระยะยาว วางตัวเป็น“โฮลดิงส์”

การแพร่ระบาดของโควิด-19 คือ ตัวเร่งสำคัญที่ทำให้บริษัทอสังหาริทรัพย์ปรับตัว หาช่องทางการสร้างรายได้ระยะยาว เพื่อสร้างความสม่ำเสมอทางด้านรายได้ให้กับบริษัท ซึ่งเป็นตัวการันตีว่า แม้จะเกิดวิกฤติหรือสถานการณ์ต่าง ๆ ที่ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯ เช่นเดี่ยวกับช่วงวิกฤติการแพร่ระบาดโควิด-19 ที่ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯตระหนักว่าการมีรายได้ระยะยาวที่สม่ำเสมอ คือตัวช่วยให้บริษัทยังคงมีสภาพคล่องทางการเงินที่สามารถใช้ลงทุนและพัฒนาโครงการได้อย่างต่อเนื่อง โดยไม่ได้รับผลกระทบหนัก เช่นเดียวกับบริษัทที่มีสภาพคล่องต่ำ

สุรเชษฐ กองชีพ
สุรเชษฐ กองชีพ

นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า ปัจจัยสำคัญที่มีผลให้ผู้ประกอบการหลายรายเริ่มขยับตัวแบบจริงจัง และรวดเร็วมากขึ้นในการขยายกิจการหรือธุรกิจของตนเองให้มากกว่าเดิม เพื่อสร้างช่อทางในการสร้างรายได้ให้มากขึ้น จากที่ก่อนหน้านี้ ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์จะเน้นไปที่การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยทั้งบ้านจัดสรร และคอนโดมิเนียมเพื่อขาย โดยรายได้จะมาจากการขายโครงการเหล่านี้ซึ่งก่อนหน้านี้อาจจะมีรายได้ดีมาโดยตอด แม้ว่าจะมีบางปีบางช่วงเวลาที่มีปัญหาหรือมีรายได้หรือกำไรลดลง แต่ก็เป็นเพียงช่วงเวลาไม่นาน โดยจะเห็นได้ชัดเจนว่ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ยังคงมีรายได้และกำไรอยู่ในอัตราที่ไม่แตกต่างกันมากนักในช่วงหลายปีที่ผ่านมาอาจจะมีเพียงบางไตมาสเท่านั้นที่รายได้ลดลง ซึ่งไม่ได้มีผลอะไรต่อภาพรวมของบริษัท

การขยายหรือปรับตัวของผู้ประกอบการในตลาดอสังหาริมทรัพย์มีมาก่อนหน้านี้หลายปีแล้ว โดยอาจจะเห็นได้ชัดเจนจาก บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ที่มีการขยายธุรกิจออกไปค่อนข้างหลากหลาย เช่น โรงแรม อาคารสำนักงาน ค้าปลีก ค้าวัสดุก่อร้าง หรือธนาคาร เป็นต้น แต่ถ้าพิจารณาดีๆ จะเห็นว่าส่วนใหญ่ยังคงเกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ อาจจะเพียงกิจการธนาคารเท่านั้นที่ไม่เกี่ยวข้อง ซึ่งการขยายธุรกิจในรูปแบบนี้กลายเป็นแนวางให้บริษัทออื่นๆเดินตามรอย ซึ่งจะเห็นได้ชัดเจนว่าหลายบริษัทที่มีการขยายธุรกิจออกไปในแนวทางที่คล้ายคลึงกับของบมจ.แลนด์
แอนด์ เอาส์ เช่น บมจ.อนันดาฯ ที่มีการพัฒนาโครงการโรงแรม และเซอร์วิสอพาร์ตเม้นต์ ทั้งในกรุงเทพฯและต่างจังหวัด

บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ เองก็มีการพัฒนาโครงการโรงแรม และเซอร์วิสอพาร์ตเม้นต์ทั้งในกรุงเทพฯและต่างจังหวัด
เช่นกัน แต่การเปิดให้บริการในช่วงที่เศษรฐกิจชะลอตัว จึงยังไม่เห็นว่าโครงการเหล่านี้เมาช่วยเสริมรายได้ของแต่ละบริษัท
บมจ.เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ ก็มีการพัฒนาโครงการโรงแรม สนามกอล์ฟ พื้นที่ค้าปลีก บมจ.แสนสิริ ซึ่งก่อนหน้านี้จัดตั้งบริษัทร่วมทุนกับบริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ ภายใต้ชื่อบริษัท บีเอฟทีแซด บางปะกง จำกัด เพื่อดำเนินการพัฒนาคลังสินค้า และอาคารโรงงานให้เช่า ธุรกิจคลังสินค้าและอาคารโรงงานให้เช่าเป็นอีก 1 ธุรกิจที่ได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาฯ แต่ส่วนใหญ่เป็นการหาพันธมิตรร่วมทุนร่วมกันพัฒนามากกว่าที่จะดำเนินกิจการเอง



นอกจากนี้ แสนสิริ ยังขยายการลงทุนในธุรกิจบริหารทรัพย์สินธนาคารที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ โดยทำสัญญาREVENUE SHARING AGREEMENTกับบริษัท บริหารสินทรัพย์ เอ็กซ์สปริง เอ เอ็ม ซี จำกัด (XSpring AMC)ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของบริษัท เอ็กซ์สปริง แคปปิตอล จำกัด (มหาชน) ซึ่งจะเป็นการลงทุนในกองสินทรัพย์ที่ทางXSpring AMC ชนะการประมูลมาจากสถาบันการเงินแห่งหนึ่ง และอีกธุรกิจที่ แสนสิริ เข้าลงทุนคือ ธุรกิจประกันภัย โดยช่วงเดือนกันยายน พ.ศ.2563 ได้อนุมัติให้บริษัท แสนสิริ ไชน่า จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทย่อยที่แสนสิริถือหุ้นอยู่100% เข้าร่วมลงทุนในบริษัทร่วมที่จัดตั้งขึ้นใหม่ ชื่อว่าบริษัท ฮักส์ อินชัวรันซ์ โบรกเกอร์ จำกัด (Hugs)ซึ่งทำธุรกิจนายหน้าประกันภัย

แต่การขยายการลงทุนโดยวาง โครงสร้างให้บริษัทเป็นโฮลดิงส์ ที่พร้อมเข้าไปลงทุนในทุกธุรกิจที่มีแนวโน้มการขยายตัวดีและจะให้ผลตอบแทนในอนาคตซึ่งมีผลต่อรายได้ของบริษัทแม่ที่ชัดเจน เห็นจะหนีไม่พ้น บมจ.สิงห์ เอสเตท ซึ่งก่อนหน้านี้สิงห์อาจจะมีธุรกิจอื่นๆ ที่สร้างรายได้ หรือเป็นรายได้หลักของกลุ่มบริษัทอยู่แล้ว โดยถ้าไม่นับเรื่องของน้ำดื่ม หรือเครื่องดื่มแอลกอฮอล์ พวกเขายังมีธุรกิจโรงแรม อาคารสำนักงานด้วย แต่ถ้าพิจารณาเฉพาะธุรกิจที่ไม่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะพบว่าพวกเขาเพิ่มประกาศว่าจะเดินหน้าในเรื่องของนิคมอุตสาหกรรมขนาด 1,800 ไร่ที่จังหวัดอ่างทอง โดยพวกเขาเองก็มีเครือข่ายของบริษัทที่ประกอบธุรกิจอาหารและเครื่องดื่มอยู่แล้ว เรื่องของพลังงานทดแทนซึ่งเป็นการลงทุนเพื่อรองรับการขยายตัวของภาคอุตสาหกรรมในหลายจังหวัดรวมไปถึงเรื่องของธุรกิจโลจิสติกส์ที่เกี่ยวเนื่องกับธุรกิจเดิมของพวกเขาที่มีเครือข่ายการกระจายสินค้าอยู่แล้วทั่วประเทศ



บมจ. พฤกษา เรียลเอสเตท คืออีกหนี่งบริษัทอสังหาฯที่วางตำแหน่งตัวเองเป็นโฮลดิงส์ ที่พร้อมเข้าลงทุนในธุรกิจที่มีอนาคต โดยก่อนหน้านี้บริษัทพฤกษาฯ ได้ขยายการลงทุนในธุรกิจโรงพยาบาลเพื่อรองรับธุรกิจเพื่อสุขภาพ และธุรกิจเพื่อผู้สูงอายุ โดยนอกจากพฤกษาจะกำลังจะเปิดให้บริการโรงพยาบาลวิมุต โรงพยาบาลแห่งแรกของบริษัทแล้ว พฤกษายังเข้าซื้อหุ้นจำนวน 51%ของบริษัท เทพธัญญภา จำกัด เจ้าของโรงพยาบาลเทพธารินทร์ บนถนนพระราม 4 ซึ่งการเข้าซื้อหุ้นในครั้งนี้ทำให้พฤกษามี 2 โรงพยาบาลในมือจำนวนเตียงทั้งหมด 300 กว่าเตียงแสดงให้เห็นว่าพฤกษาเอาจริงในธุรกิจโรงพยาบาล อีกทั้งพวกเขายังมีแผนจะเปิดศูนย์สุขภาพในพื้นที่ด้านหน้าโครงการบ้านจัดสรรของบริษัทอีกด้วย โดยศูนย์สุขภาพเหล่านี้จะเปรียบเหมือนโรงพยาบาลขนาดเล็กขนาด 30-40 เตียง เพื่อรองรับคนในโครงการและพื้นที่โดยรอบ โดยภายในศูนย์จะมีบริการดูแลผู้สูงวัยแบบรายวัน ศูนย์กายภาพบำบัด คลินิกตรวจเช็คสุขภาพ เป็นต้น ซึ่งปีนี้จะเปิดที่โครงการบ้านจัดสรรย่านสุขาภิบาล 2 ก่อนที่จะกระจายไปโครงการอื่น ๆ

นอกจากนี้บมจ.แกรนด์ แอสเสท โฮเทลส์ แอนด์ พรอพเพอร์ตี้เป็นอีกบริษัทที่ขยายธุรกิจไปยังการผลิตและส่งออกถุงมือยาง โดยมีการตกลงร่วมลงทุนกับ บริษัท วัฒนชัย รับเบอร์เมท จำกัด โดยมีการก่อสร้างโรงงานผลิตถุงมือยาง ในนิคมอุตสาหกรรมทีเอฟดี จังหวัดฉะเชิงเทรา ซึ่งทางแกรนด์ แอสเสท คาดว่าจะมีรายได้อีกประมาณ 5,000 ล้านบาท จากความต้องการใช้ถุงมือยางของโลกที่เพิ่มขึ้นและยังมีแนวโน้มขยายตัวได้อีกมากรวมไปถึงบมจ.ศุภาลัยที่มีการขยายลงทุนในธุรกิจโรงแรมแต่อย่างไรก็ตามรายได้หลักของพวกเขายังคงมาจากการขายโครงการที่อยู่อาศัย

ทั้งนี้ การที่รายได้จากการขายที่อยู่อาศัยลดลงเพราะหลายปัจจัยรวมไปถึงจากเรื่องของโควิด-19ในช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมา เริ่มเห็นได้ชัดเจนว่าผู้ประกอบการอย่าง บมจ.แลนด์ แอนด์เฮ้าส์ ที่มีรายได้จากช่องทางอื่นๆ ยังคงมีกำไรมากเป็นอันดับที่ 1 แม้ว่ารายได้ของพวกเขาจะไม่ได้มาเป็นอันดับที่ 1 ก็ตาม ผู้ประกอบการหลายรายจึงเริ่มมีการปรับตัวเองอีกครั้งในช่วงปี 63
โดยการเปลี่ยนรูปแบบองค์กรใหม่เลย ไม่ใช่การขยายธุรกิจแบบก่อนหน้านี้แล้ว แต่เป็นการเปิดบริษัทใหม่เพื่อรับผิดชอบธุรกิจใหม่ๆ ที่พวกเขาให้ความสนใจและมองว่าเป็นธุรกิจที่สามารถสร้างรายได้ในระยะยาวได้

โดยบริษัทที่เปิดใหม่นี้อาจจะเป็นการร่วมทุนกับผู้เชี่ยวชาญที่มีความชำนาญในธุรกิจนั้นๆ หรือเป็นบริษัทใหม่ที่เริ่มธุรกิจด้วยตนเองโดยการดึงคนที่มีประสบการณ์หรือมีชื่อเสียงเป็นที่ยอมรับมาบริหารจัดการ แล้วก็ปรับรูปแบบการบริหารภายในองค์กรเป็นแบบบริษัทโฮลดิ้ง โดยให้บริษัททั้งหมดอยู่ภายใต้บริษัทโฮลดิ้งเพียง 1 บริษัท ซึ่งรูปแบบการบริหารจัดการแบบนี้เห็นได้ในหลายๆ ผู้ประกอบการที่มีการปรับตัวในช่วงที่ผ่านมา แม้กระทั่งธนาคารไทยพาณิชย์เองก็ปรับตัวเองไปจากการดำเนินกิจการที่ผ่านมาแบบ 100% เช่นกัน ซึ่งถ้าบริษัทที่ตั้งใหม่บริษัทใดมีการดำเนินกิจการที่ดี ประสบความสำเร็จสามารถสร้างรายได้ต่อเนื่องและมากมายก็ค่อยเข้าไปบริหารจริงจังหรือเข้าไปเพิ่มทุนโดยบริษัทแม่(บริษัโฮลดิ้ง)



จากนั้นก็ผลักดันให้เข้าสู่ตลาดหลักทรัพย์ซึ่งจะช่วยเพิ่มรายได้ให้กับบริษัทโฮลดิ้งที่เป็นบริษัทแม่อีก
1 ช่องทาง กลับกันถ้าเป็นบริษัทที่ดูแล้วไปต่อไม่ได้ก็ปิดกิจการไป ซึ่งการบริหารจัดการแบบนี้เห็นได้มากขึ้นในกลุ่มผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ บางบริษัทมีการขยายกิจการรออกไปมากมายครอบคลุมหลายธุรกิจ เช่น ประกันภัย
บริหารอาคาร พลังงาน สุขภาพ โรงพยาบาล ผู้สูงอายุ โกดังสินค้า ดาต้าเซ็นเตอร์ โลจิสติกส์ เป็นต้น ซึ่งเป็นธุรกิจที่ไม่มีความเกี่ยวข้องกับสิ่งที่พวกเขาทำกันมาต่อเนื่องมากกว่า 10 - 20 ปีเลย แต่เป็นธุรกิจที่สามารถสร้างรายได้ต่อเนื่องในระยะยาว แม้ในช่วงเวลาที่เศรษฐกิจถดถอยจากปัจจัยใดๆ ก็ตาม ในขณะเดียวกันบริษัทหรือผู้ประกอบการที่ก่อนหน้านี้ไม่มีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยมาก่อนยังเริ่มมีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่ดำเนินการโดยบริษัทในเครือของพวกเขา เช่น เซ็นทรัลพัฒนาที่มี บริษัท ซีพีเอ็น เรสซิเดนส์ จำกัด พัฒนาและเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมบ้านจัดสรรมากมายทั่วประเทศไทย เพราะพวกเขาต้องการรายได้ที่มากขึ้น และเป็นรายได้ก้อนโตที่สามารถคาดหวังได้ในระยะเวลาอันสั้น (1 – 3 ปี)

ในส่วนของผู้ประกอบการรายเล็กก็อาจจะมีการขยับตัวได้ค่อนข้างลำบากในช่วงวิกฤต เพราะนอกจากรายได้จะหดหายแล้ว การขอสินเชื่อก็ทำได้ยากขึ้นอีกทั้งยังไม่สามารถหาช่องทางการระดมทุนได้แบบที่ผู้ประกอบการรายใหญ่สามารถทำได้ ก่อนหน้านี้อาจจะเห็นผู้ประกอบการรายเล็กรายกลางบางรายที่เร่งสะสมโครงการอสังหาริมทรัพย์ แล้วรีบเข้าตลาดหลักทรัพย์แบบเร็วที่สุด
เพื่อหาช่องทางในระดมทุน หรือหาผู้ร่วมทุนทั้งชาวไทยและต่างชาติ แต่ก็ไม่ใช่ผู้ประกอบการรายกลางรายเล็กจะสามารถทำแบบนี้ได้ทุกราย เนื่องจากต้องมีรายได้หรือทรัพย์สินมากพอที่จะสามารถดึงดูดหรือสร้างความน่าสนใจให้กับผู้ที่ต้องการร่วมทุนได้รวมไปถึงต้องมีรายได้ในอนาคตที่จะเกิดขึ้นในช่วง 1 – 2 ปีข้างหน้ามากพอที่จะการันตีว่าจะมีรายได้ที่มั่นคง



แต่ในช่วงเวลาแบบนี้คงเป็นการยากที่ผู้ประกอบการรายกลางหรือรายเล็กจะขยับหรือหาช่อทางในการร่วมทุนกับต่างชาติแบบก่อนหน้านี้ เพราะรายได้ที่เข้ามาในบริษัทไม่ได้น่าสนใจ ประกอบกับรายได้ในอนาคตก็ยังไม่สามารถคาดหวังได้เช่นกัน ดังนั้น จึงเป็นการยากที่ผู้ประกบการรายกลางหรือรายเล็กจะยืนระยะให้ผ่านพ้นช่วงเวลานี้ไปได้
ผู้ประกอบการบางรายมีการปล่อยให้ธนาคารยึดที่ดินไปบ้างเพื่อลดภาระหนี้สิน หรือเลือกที่จะหยุดการก่อสร้างบางโครงการไปเลยก็มี เพราะไม่มีเงินทุนหมุนเวียนที่มากพอ

ขณะที่บางบริษัทที่มีทรัพย์สินเป็นที่ดิน อาคาร หรือโครงการที่ยังก่อสร้างไม่เสร็จก็อาจจะเป็นที่สนใจของผู้ประกอบการรายใหญ่จนนำไปสู่กระบวนการควบรวมกิจการก็เป็นไปได้ แต่ในช่วงวิกฤตโควิด-19 แบบนี้ยังคงยากอยู่ การหาผู้ร่วมทุนต่างชาติก็ไม่สามารถทำได้เช่นในช่วงก่อนหน้านี้เพราะติดขัดในเรื่องของการเดินทาง อีกทั้งรายได้หรือกระแสเงินสดในบริษัทยังไม่น่าสนใจในสายตาของนักลงทุนต่างชาติยกเว้นเป็นการขายกิจการหรือควบรวมกิจการแบบที่มีการลดราคาหรือลดมูลค่าลงมาค่อนข้างมากดังนั้น ช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมาจึงเริ่มเห็นผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็กมีการเปิดขายโครงการใหม่ลดลง