เซ็นทรัลทุ่มปั้น‘แลนด์มาร์กใหม่’ ดัน‘สยามสแควร์’ย่านการค้าโลก

ศึกยักษ์ใหญ่ศูนย์การค้าใจกลางเมืองระอุ “เซ็นทรัลพัฒนา” รับมอบพื้นที่พัฒนาย่านสยามสแควร์เปิดหน้าประชันคู่แข่ง วันสยาม-เอ็มบีเค ปักหมุดแลนด์มาร์คใหม่เทียบย่านการค้าโลก สำนักงานทรัพย์สินจุฬาฯ เดินหน้าปลุกพื้นที่เชิงพาณิชย์ ดัน หมอน 34 ปั้น เวลเนส-เฮลท์ คอมเพล็กซ์

ดีเวลอปเปอร์ยักษ์ใหญ่ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) เจ้าของและผู้พัฒนาศูนย์การค้าเซ็นทรัล 33 แห่งทั่วประเทศ ในฐานะผู้เช่าลงทุนพัฒนาพื้นที่บริเวณ Block A เขตพาณิชย์สยามสแควร์ เป็นระยะเวลา 30 ปี จากสํานักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย (PMCU) นับเป็นทำเลยุทธศาสตร์ของกรุงเทพฯ และประเทศไทย โดยเซ็นทรัลพัฒนา วางแผนสร้างสรรค์พื้นที่ใจกลางเมืองแห่งนี้้เป็นแลนด์มาร์กสำคัญอีกแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ ที่จะจุดประกายความคิดสร้างสรรค์ เป็นศูนย์กลางและพื้นที่แห่งการเรียนรู้สมัยใหม่ เป็นแรงบันดาลใจให้ผู้คนร่วมขับเคลื่อนสังคมและเศรษฐกิจ

ทั้งนี้ เซ็นทรัลพัฒนา ในฐานะผู้เช่าลงทุนพัฒนาพื้นที่ Block A ของสยามสแควร์ มีเนื้อที่ทั้งหมด 7 ไร่ 31 ตารางวา อนุญาตให้ก่อสร้างโครงการภายในกรอบพื้นที่ประมาณ 5 ไร่ 3 งาน 89 ตารางวา โดยต้องเว้นระยะร่นบนพื้นที่ถนนสยามสแควร์ซอย 7 จำนวน 6 เมตร และสยามสแควร์ซอย 1 จำนวน 9 เมตร เป็นอย่างน้อยตลอดระยะเวลาการก่อสร้าง และการดำเนินการ

แหล่งข่าววงการค้าปลีกและอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ค่าเช่า หรือค่าตอบแทนที่เซ็นทรัลพัฒนาจ่ายให้กับ PMCU มูลค่าเกือบ 6,000 ล้านบาท สำหรับอายุสัญญา 30 ปี นั้น ถือว่าคุ้มค่าเทียบศักยภาพของพื้นที่ทำเลทองที่จัดได้ว่าเป็นขุมทรัพย์ระยะยาวสำหรับดีเวลอปเปอร์ที่มองเห็นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายชัดเจน 

“ย่านสยามมีปริมาณผู้คนหมุนเวียนทั้งชาวไทยและต่างชาติไม่ต่ำกว่า 5 แสนคนต่อวันที่เข้ามา ค่าเช่าและเม็ดเงินลงทุนรวมไม่น่าจะต่ำกว่า 1 หมื่นล้านสำหรับโครงการที่เป็นแฟลกชิพเชื่อว่าจะสร้างผลตอบแทนที่ดีให้กับเซ็นทรัลพัฒนาที่มีความถนัดและเชี่ยวชาญ มีพันธมิตรหลากหลายที่จะปั้นโปรเจคระดับแลนด์มาร์ก ประเมินระยะเวลาคืนทุนมากกว่า 8 ปี"


ย่านสยามสแควร์ ที่มีความครบวงจรของโครงการศูนย์การค้าขนาดใหญ่ โรงแรม อาคารสำนักงาน สถาบันการศึกษา ห้างร้านค้าปลีกขนาดเล็ก รวมทั้งหอศิลป์ มีโครงการข่ายคมนาคมที่สะดวกอย่างรถไฟฟ้าบีทีเอส และผู้คนครอบคลุมทุกกลุ่มตั้งแต่นักเรียน นักศึกษา คนทำงาน ในแวดวงต่างๆ  ทำให้ในอนาคตย่านนี้จะถูกยกระดับมากขึ้นเป็นหนึ่งในย่านการค้าสำคัญเช่นเดียวกับมหานครใหญ่ทั่วโลกที่เมื่อนักท่องเที่ยวมาเยือนจะต้องแวะมายังชอปปิงเดสทิเนชั่นยอดนิยม เช่น ชินจูกุ ฮาราจูกุ อ็อกฟอร์ดสตรีท ฯลฯ 

ดังนั้น เป็นโอกาสใหญ่มหาศาลของ "เซ็นทรัลพัฒนา" และทุกๆ ดีเวลอปเปอร์ 

เร่งพัฒนาพื้นที่กว่าพันไร่

นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า สำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ถือเป็นแลนด์ลอร์ด หรือ เจ้าของที่ดินแปลงใหญ่ใจกลางกรุงเทพฯ กว่า 1,000 ไร่ แม้พื้นที่ส่วนใหญ่จะใช้เพื่อการศึกษา และโรงพยาบาล แต่ราว 30% นำมาใช้ประโยชน์เพื่อการพาณิชยกรรม โดยการปล่อยเช่าระยะยาวให้บุคคลทั่วไป บริษัทห้างร้านต่างๆ มายาวนานหลายสิบปี และช่วง 10 ปีที่ผ่านมาเริ่มมีที่ดินบางส่วนครบกำหนดสัญญาเช่า จึงมีการปรับรูปแบบสัญญาเช่า และรูปแบบของการใช้ประโยชน์บนที่ดินทั้งหมดเพื่อให้สอดคล้องกับภาวะตลาดในปัจจุบัน 

"การเปลี่ยนแปลงขนานใหญ่จึงทยอยเกิดขึ้นโดยรอบจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ที่เห็นการเปลี่ยนแปลงแบบชัดเจน คือ สามย่าน และสยาม"

 


ในฝั่งของ “สยาม” เป็นที่สนใจของคนทั่วไปมากกว่า ด้วยแรงผลักดันของสถานีรถไฟฟ้าสยาม และการเปลี่ยนแปลงในฝั่งสยามเซ็นเตอร์ และการเปิดให้บริการของสยามพารากอน อีกทั้งสถานีรถไฟฟ้าสยามเป็นสถานีรถไฟฟ้าที่มีความหนาแน่นของผู้ใช้บริการจำนวนมาก

รวมทั้งการเกิดขึ้นของอาคารใหม่ เช่น สยามกิตติ์ ซึ่งเป็นแหล่งรวมโรงเรียนกวดวิชาจำนวนมาก ในอนาคตมีแผนเพิ่มส่วนของโรงแรมระดับ 3 ดาว ขนาด 300 ห้อง รองรับนักท่องเที่ยวในอนาคต ล่าสุด อาคารสยามสเคป ที่จะเปิดให้บริการในปีนี้ เป็นอาคารสำนักงาน และจะย้ายโรงเรียนกวดวิชาที่อาคารสยามกิตติ์มาไว้ที่อาคารนี้แทน 

ผังเมืองเอื้อพัฒนาอาคารสูง

อย่างไรก็ดี ที่ดินแปลงที่ "เซ็นทรัลพัฒนา" ได้ไปนั้นอยู่ในพื้นที่ผังเมืองสีแดง พ.5-2 ซึ่งเป็นข้อกำหนดที่มีศักยภาพสูงที่สุดในการพัฒนาบนที่ดิน สามารถพัฒนาอาคารสูง อาคารขนาดใหญ่ได้เต็มที่เท่าที่ FAR จะกำหนด โดย FAR ของที่ดินในพื้นที่นี้อยู่ที่ 10:1 นั่นหมายความว่าพัฒนาอาคารให้มีพื้นที่ได้ 10 เท่าของพื้นที่ดินทั้งหมด แต่หากจะเก็บโรงภาพยนตร์สกาล่าไว้ก็อาจจะทำให้รูปแบบโครงการต้องเปลี่ยนแปลงไป และยังต้องคำนึงถึงความคุ้มค่าในการลงทุนบนที่ดินสัญญาเช่า 30 ปีด้วย

ที่ดินโดยรอบสถานีรถไฟฟ้าสยามเป็นหนึ่งในพื้นที่ที่มีราคาที่ดินสูงสุดในประเทศไทย แม้ที่ดินทั้งหมด 100% จะไม่มีที่ดินของเอกชนเลยก็ตาม แต่ศักยภาพของที่ดินราคาประเมินราชการสูงที่สุด 1 ล้านบาทต่อตารางวา สูงขึ้นจากช่วงปี 2561 ที่ราคา 900,000 บาทต่อตารางวา แต่ในความเป็นจริงราคาขายมากกว่า 2.5-3 ล้านบาทต่อตารางวาไปแล้ว และคาดว่าถ้าที่ดินในพื้นที่โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าสยามสามารถบอกขายแบบพื้นที่อื่นๆ ได้ก็คงมีราคาขายกันที่ไม่ต่ำกว่า 2.5 – 3 ล้านบาทต่อตารางวาแน่นอน

ดันที่ดินหมอน 34 โปรเจค‘เวลเนส’

ปัจจุบัน สำนักงานจัดการทรัพย์สินฯ กำลังพัฒนาโครงการที่พักอาศัยบนที่ดินที่เรียกว่าหมอน 33 บนถนนบรรทัดทอง ล่าสุดอยู่ระหว่างเปิดรับฟังความคิดเห็นจากภาคเอกชนในการพัฒนาที่ดินหมอน 34 ให้เป็นศูนย์การแพทย์และพื้นที่เชิงพาณิชย์ (Wellness/Health Lottovip Complex) ประกอบด้วยศูนย์บริการทางการแพทย์ครบวงจร ให้การดูแลผู้ป่วยระดับตติยภูมิ และมีการใช้นวัตกรรมทางการแพทย์ขั้นสูง และศูนย์การดูแลสุขภาพ โดยใช้แนวทางรวมไปถึงพื้นที่เชิงพาณิชย์อื่นๆ ที่สอดคล้องและส่งเสริมกับแนวคิด เวลเนส และ เฮลท์ คอมเพล็กซ์ บนที่ดินขนาด 12 ไร่ 3 งาน 94.5 ตารางวา ติดกับอุทยาน 100 ปี จุฬาฯ และที่ดินหมอน 33

“ที่ดินอีกหลายแปลงของสำนักงานจัดการทรัพย์สินฯ อาจจะมีการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ในอนาคต ทั้งโดยการพัฒนาของสำนักงานจัดการทรัพย์สินฯ เอง และเปิดให้เอกชนเข้ามาลงทุน เพื่อให้สอดคล้องกับศักยภาพของที่ดิน ราคาที่ดิน และการเปลี่ยนแปลงต่างๆ ที่เกิดขึ้น”