อสังหาฯเผชิญวิกฤติซ้อนวิกฤต ต้นทุนพุ่ง-แรงงานขาดตลาดซบดีมานด์หด

เชื่อสถานการณ์โควิด-19 ถึงจุดพีคแล้ว หวังครึ่งปีหลังสถานการณ์คลี่คลาย เสนาฯชี้อสังหาฯวิกฤตซ้อนวิกฤต หลังต้นทุนก่อสร้างขยับ แรงงานขาด เหล็กราคาพุ่ง เผยอสังหาฯต้องประสบกับภาวะ“Zombie Firm”รายได้ต่ำกว่าดอกเบี้ยที่ต้องจ่าย ระบุปัญหาการจ้างานส่งผลกำลังซื้อหด หนี้ครัวเรือนพุ่ง ดีมานด์ชะลอตัวผู้ประกอบการติดกับดักกระแสเงินสดขาดมือ หนุนรายใหญ่การเงินแกร่ครองแชร์ตลาดแตะ70-80% เสนาฯมั่นใจ “คิดท์คอนโด” เรือธงปี64 ถูกที่ถูกเวลาแม้แบงก์เข้มยอดปฏิเสธสินเชื่อพุ่ง เหตุกลุ่มเป้าหมายเป็นเรียลดีมานด์ แจงวครึ่งปียอดขาย 3,000 ล้านบาทเศษ

ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวถึงสถานการณ์การแพร่ระบาดเชื้อไวรัส โควิด-19 ว่าภาพรวมสถานการณ์โควิด-19 ในเดือนส.ค. นี้น่าจะเป็นช่วงที่มีผู้ติดเชื้อมากที่สุดแล้วหลังจากนี้ไปคาดว่า ตัวเลขผู้ติดเชื้อจะลดจำนวนลง ไม่น่าจะมีจำนวนพูดติดเชื้อเพิ่มขึ้น ถึง 30,000-40,000 คนต่อวันอย่างที่มีการคาดการณ์ไว้ในช่วงแรก ทั้งนี้สถานการณ์การดังกล่าวส่งผลต่อ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ จำนวนมากต้องประสบกับภาวะซมไข้ยาวนาน” หรือเรียกว่า “Zombie Firm” (ซอมบี้เฟิร์ม) หรือภาวะธุรกิจที่มีค่า interest coverage ratio (ICR) หรือมีกำไรจากการดำเนินงานไม่เพียงพอต่อการจ่ายดอกเบี้ย ต่ำกว่า 1 เท่า ติดต่อกัน 3 รอบปีบัญชีล่าสุด ซึ่งค่า ICR สะท้อนมาจากยอดขายของธุรกิจ เมื่อคำนวณแล้ว ICR ต่ำกว่า 1 เท่า ซึ่งถือว่ามีความเสี่ยงสูง เพราะมีรายได้ต่ำกว่าดอกเบี้ย จากเงินกู้

ขณะเดียวกัน ปัญหาการจ้างงานยังส่งผลกระทบต่อรายได้ของ ผู้บริโภคปรับตัวลดลงมีผลต่อกำลังซื้อให้หดตัวประกอบกับภาวะหนี้ครัวเรือนที่ปรับตัวสูงทำให้กำลังซื้อลดลงและกระทบ ต่อการชะลอตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยซึ่งกระทบต่อยอดขายของบริษัทอสังหาฯ ลดลง ส่งผลต่อกระแสเงินสดหรือเงินหมุนเวียนในการดำเนินธุรกิจของบริษัทอสังหาฯขนาดกลางและเล็ก ภาวะดังกล่าวทำให้เกิดการกระจุกตัวของสินค้าในกลุ่มของ ผู้ประกอบการรายใหญ่ จากเดิมที่ รายใหญ่มีแชร์อยู่ในตลาดรวม 50% ก็มีแนวโน้มจะปรับตัวเพิ่มขึ้นถึง 70-80% เนื่องจากผู้ประกอบการรายใหญ่มีความแข็งแกร่งทางด้านการเงินโดยเฉพาะในภาวะปัจจุบันนี้ ปัจจัยที่จะทำให้ ผู้ประกอบการก้าวข้ามวิกฤตที่เกิดขึ้นคือความแข็งแกร่งทางด้านการเงินและการบริหารจัดการ

ในส่วนของความต้องการที่อยู่อาศัย ยังคงมีแนวโน้มปรับตัวลดลง เพราะกำลังซื้อและความสามารถในการก่อหนี้ของผู้บริโภคปรับตัวลดลงตามรายได้ของผู้บริโภคในปัจจุบัน ปัจจัยดังกล่าวมีผลต่อการตัดสินใจและชะลอแผนในการซื้อที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นสินค้าชิ้นใหญ่ต้องใช้ระยะเวลาในการผ่อนนานทำให้มีผลต่อการตัดสินใจโดยเฉพาะในช่วงที่ผู้บริโภคมีรายได้ที่ลดลงและหนี้ครัวเรือนปรับตัว ขึ้นนอกจากนี้ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงินยังเพิ่มขึ้นอย่างมากจากการเข้มงวดการปล่อยกู้โดยในส่วนของเสนาฯนั้น มียอดการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 30%

ดร.เกษรา กล่าวว่า นอกจากนี้สถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ในปัจจุบันยังสามารถเรียกได้ว่าวิกฤตซ้อนวิกฤต เพราะโดยปกติแล้วในช่วงที่เกิดวิกฤตทางเศรษฐกิจขึ้นวัดถุดิบหรือวัสดุก่อสร้างต้นทุนต่าง ๆ จะปรับตัวลดลงแต่ในครั้งนี้ต้นทุนทางด้านการก่อสร้าง กลับปรับตัวสูงขึ้นไม่ว่าจะเป็นต้นทุนแรงงานก่อสร้างต้นทุนวัสดุก่อสร้างเช่นเหล็กซึ่งปรับตัวสูงขึ้นตามราคาในตลาดโลก ที่สำคัญต้นทุนการก่อสร้างที่ปรับตัวขึ้นจากผลกระทบการล็อกดาวแคมก่อสร้างทำให้งานก่อสร้างต่าง ๆ ต้องหยุดชะงักลงผู้ประกอบการไม่สามารถเร่งงานก่อสร้างและส่งมอบหรือโอนกรรมสิทธิ์ให้กับลูกค้าได้ทัน และแม้ว่าขณะนี้จะปลดล็อคดาวน์แล้วแต่ผู้ประกอบการจำเป็นต้องเร่งงานก่อสร้างให้เร็วขึ้นเพื่อให้ทันกำหนดส่งมอบให้กับลูกค้าทำให้มีต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มสูงขึ้น

อย่างไรก็ตามภาวะการ หดตัว ของดีมานในปัจจุบันจะเกิดเพียงระยะสั้นแต่ในระยะยาวโอกาสของการขยายตัวของเมืองโดยเฉพาะกรุงเทพฯ ยังมีแนวโน้มการขยายตัวที่ต่อเนื่องทำให้ในอนาคตความต้องการที่อยู่อาศัยในเมืองจะยังขยายตัวได้อีกมากประกอบกับการผลักดันสินค้าที่อยู่อาศัยในรูปแบบต่าง ๆ ที่มีมากขึ้นเพื่อให้ตรงกับความต้องการของผู้บริโภคในตลาดโดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมยังมีแนวโน้มการขยายตัว ได้อีกมากเนื่องจากแนวโน้มการกระจายตัวของครัวเรือนยังมีอยู่ต่อเนื่อง

จากแนวโน้มการหดตัวของดีมานในช่วงสถานการณ์แพร่ระบาดของเชื้อไวรัส โควิด-19 ที่ยังรุนแรงอยู่ทำให้บริษัทมีการพิจารณาปรับแผนการเปิดตัวโครงการใหม่โดยในบางโครงการอาจมีการเลื่อนเวลาการเปิดออกไปจากเดิมเล็กน้อยแต่อย่างไรก็ตามเสนาฯยังคง แผนการเปิดตัวโครงการใหม่ไว้ 18 โครงการตามแผนเดิมโดยในปีนี้โครงการคอนโดแบรนด์เดอะคิดท์ ยังคงเป็นเรือธงสำคัญในการทำตลาดเนื่องจากเป็นการจับกลุ่มเดียวดีมานด์อย่างแท้จริง

ทั้งนี้ ในช่วงครึ่งปีแรกบริษัทมียอดขายแล้ว 3,000 ล้านบาทเศษโดยในช่วงที่ผ่านมาได้มีการเปิดตัวโครงการใหม่ไปแล้วสี่โครงการส่วนในไตรมาสที่ 3 ได้มีการเปิดตัวไปแล้วหนึ่งโครงการในทำเลลาดกระบังโดยสามารถทำยอดขายได้ 500 ยูนิตในวันแรกที่เปิดขายส่วนโครงการที่มีแผนจะเปิดตัวในช่วงหนึ่งถึงสองเดือนนี้อาจจะมีการเลื่อนระยะเวลาการเปิดเพื่อให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดโดยอาจจะเลื่อนไปเปิดตัวในช่วงเดือน ต.ค. เดิมที่มีแผนจะเปิดตัวในช่วงเดือน ก.ย.